不動産投資のはじめのはじめ


 不動産投資を始める際にはどのように行えばいいのでしょうか?

この文章は物件を見に行くまでの準備段階までを想定しています。

順序だって示していきたいと思います。
 金森さんの言葉を借りるとコップに水と小石と砂の全てを入れる順番のように必ず「順番」を順守してください。

この順番を知ることとしっかりとやること、やってはいけないことを熟知すれば不動産投資hあそれほど難しいことは無いと思います。

 ある記事では年収が2000万円を超えると急に不動産投資のやっている人の割合が多くなるとのデータがありました。

富を得るにはあまりやる方法がありませんから、やることをしっかりやっていきましょう。

 まずはじめに色々な情報と言われる知識を得るければなりません、不動産の世界は情報が最も大切です。

このことは時代を超えて不変の定理と言えます。逆を言えば情報だけで生きていける世界とも言えます。

あなたの近くの不動産屋さんはファックスと電話とパソコン以外は特に何もないのはこのためです。
ちなみに売春の次に古いビジネスが不動産と言われています。

 ではどのようにしてそこまで大切!と言える情報を得るのでしょうか?

 現在はインターネットが多くの情報源と言えますが、玉石混合と言えます。

 ブログやホームページは数々ありますが、私はさほどおススメしません、なぜなら質の悪情報も数多くあるからです。

 では不動産投資をする際に最もいい方法として何が良いのでしょうか?

それは不動産投資の本を読むことです。他にもセミナーやメールマガジン、教材、などなど多くの学ぶ方法がありますが、最もコストパフォーマンスが良いのは本を購入することがベストです。

 その本の買い方もあります。アマゾンで中古で探します。これが最強です。

その中で自分の好きな人、好きな感覚のものがあればよいので構いません、ちゅうちょしないでバンバン読むといいと思います。

 おヌヌメな本
不動産投資の学校


ゼロからの不動産投資 赤井誠



アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ


かとうひろゆきさんの本

などは一読する価値はあり、上記の本は10万円のセミナー程度の価値はあります。

 話は少し前後しますが、不動産投資にはメリットとデメリットがあります。

まずメリットから説明したいと思います。不動産投資は毎月安定しているのか最も大きいところです。

これは他のビジネス(アフィリエイト含む)や紙の資産に比べてみるとよくわかりますが、毎月家賃が支払われることは精神的に非常に楽です。

 他のメリットとしては、節税に大きい力が発揮できるということです。

その力は減価償却と言われ、多くの税金を払わなくてよくなります。

このことは不動産投資の最も美味しいところと言えます。

 他にもメリットとして、稼ぎ頭である自分が病気をしても、死んだりするようなことになっても、家族に対してしっかりと毎月家賃収入があることは、家族も金銭的な安心をあげることができるということだきます。

不動産投資はやわなければなりませんが、しっかりとデメリットも存在します。

不動産投資のデメリットとしまして、物件を購入した後など買ってしまったりある程度すると、行動することがなくなります。

やることがなくなってしまうと人はどのようになるのでしょうか?

 暇ができます。

それは非常につまらないことであり、面白みに欠けることを意味します。

 ある巨人は不動産投資なんて片手間でやるもん!と言いきっていました。

そして最も大きいデメリットとしましては、「人格が破綻」するということです。

毎月お金が入ってくること、いとも簡単に王様のようになってしまい、独裁者のようになってしまうのです。

大家さんの多くの人はこのように変貌していきます。正確にはほとんどの人が、性格が悪くなっていきます。これは自戒を含まれます。

 まず買っていい物件、買ってはいけない物件の整理をしたいと思います。

まずはじめに買っていい物件からです。こめは木造のアパートこれは利回りが取れるものです。

木造は建物に減価償却が大きく取れます。耐用年数は22年ですが、オーバーしていたら、4年の減価償却が可能です。

 一般的な不動産投資では、サラリーマンのような人で上場企業などに勤めて、年収(所帯年収で可能)が1000万円、自己資金が1000万円という方は耐用年数が47年のRC(鉄筋コンクリート造)を購入して、バンバン家賃収入をもらい、木造の22年以上の4年で減価償却できる物件を購入するのがメインストリームとも言えます。
 他にも買ってはいけない物件があります。

それはマンションの区分です。他にも再建築不可の物件などは買わない方がいいと言われています。

これらの物件は後々に金融機関の融資の際に不利に働くことになりますので、手を出さない方がいいと思います。

簡単に書きますと、金融機関が担保にしにくい物件なのです。


 次に件取得方法ですが、まずは数字を合わせます。

物件の数字から投資に値する条件を探します。

その要件が合えばはじめてテーブルに上がります。

不動産投資の中で大切な数字が、2つあります。1つは積算と呼ばれるモノです。もうひとつは利回りというものです。

 そしてその物件の数字が条件に合ったら実際に見に行きます。

本物の物件を見に行くことによってわかることが多くあります。

大体30件ほどみると基準がわかると言われています。
経験則ですが早い人で10件ぐらいで大体の見方がわかる人もいます。

その際に同時に行う事があります。付近の不動産を見ることです。

その不動産は管理可能かも聞きましょう。

 不動産の管理会社の大切なところは自分の好きな誰でもいいので営業マン、店長、社長を見つけることです。

気が合うと言ってもいいと思います。

自分の好きな人を見つけると、必ずその人は満室にしてくれます。

不動産投資に限らず、ビジネスでは人と人との関係が最も大切であるため、その人が好きであればその人に対して無理なく接することができ、この大家さんの物件はすぐに満室にしようと頑張ってくれます。


サルでも解る!積算の出し方

路線価×土地の面積

金融機関はこれに掛け目を入れてくる

例) 土地  100u
   路線価 100000円
100×10000=10、000、000円

オリックス信託 8がけ
スルガ銀行   9がけ

オリックス信託の積算では800万円
スルガ銀行では900万円

 この場合、オリックス信託の方が掛け目が厳しいとの事が言える、しなしながら融資が通りにくいとは言えないため、担当者の実力や数字を出したい時など様々である。


サルでも解る!利回りの出し方

購入金額÷1年の家賃合計

例)購入金額1000万円   
  1年間の家賃収入100万円

  利回り10%



数字の出し方から現地にいくまでの流れ

1建美家(けんびや)というサイトに登録し、数字をしっかりと明確にしてメールが来るまでに設定する。

2レインズで見てもとづけを探す(業者しか見られないサイト)

3路線価で積算を出す

4現地に調査しにいく(実際の入居率を見る※1)


※1ガスの元栓を見て部屋数、入居数を確認

右のガスの栓が縦だと入居中であり、横だと空室となっている


 この文章は佼成も入れず、ドラゴンでバンバン書いた文章なので誤字脱字たくさんありそうですがご了承をしてください。また不動産投資と言っても様々な方法があり、アフィリエイトが多岐にわたって稼げる方法が存在するように、不動産投資も深く広く存在しているため現在はこの方法が稼げている程度とお考えください。
 いずれにせよ再現性や安定性、節税対策について不動産投資は避けて通れない部分でありますので、しっかりと下ネタでも話しながら楽しく不動産投資を精進していきたいと考えています。
 全力でサポートさせてください♪


平成26年2月9日

ある所に物件を見に行きました。
みんなビジネスで成功されている方々なので減価償却に悩んでいます。
やはり最終的には不動産と言うことになります。
個々の悩んでいる金額にもよりますが、はじめは数をこなすことが大切だと思うのです。

100:10:1
この数字なんだかわかりますか?
100の資料を見て、10の物件の数字を出し検討し、1件に物件を見に行く
この数字はおおざっぱなことですが、こんな感じで行動をしたほうがいいです♪っていう指標です。

物件を見るのは何件も見ていいと思うのです。

株の世界の言葉を借りると、
野球の世界ではバッターボックスに入りストライクの球を打つのには3球で終わります。
しかし、不動産の世界では何球でも待っていいのです。
それも時々ですが、この球なら誰でもホームランを打てる!って球が出てくるのです。
最も大切なのは、バッターボックスに入っていること(不動産投資を始めること)なのです。

そして物件の見学のことを書きます。

今回の物件は築40年以上の物件です。
スペックは駅から3分、コンビニ1分、スーパー1分、利回り17%、積算は600万円、売値は1200万円、現在1室のみ(1/4)
簡単に書くとこんな感じです。

もとづけの業者にはマックの500円の商品券をお土産に持っていき、現地で待ち合わせました。

とても良い感じの人で何でも話せる関係を5分くらいで構築します。
この方がリーシング(入居付け)の担当なら6カ月あれば余裕で満室になると思いました。

担当の方に聞くことは、

土地の状況(事前に数か所のアパートをみたところ満室であったので土地の力はあると感じました)満室かどうかの見方は下に書きました。
実際にアパートを満室にできるか?
売主は何で売るのか?

この物件です。
積算は少しオーバーしますが、管理の行き届いた小綺麗な物件です。
この物件は違います。
隣の建物です。

えっ?!?!

それも半分、色の違っているの分かります?

えっ?!?!

それも再建築不可です。

えっ?!?!

それも1/4しか入居していません。

えっ?!?! (持参した資料では3/4)

この地域の投資家は見向きもしませんよ♪

ええええええ!?!?

少し話しただけでこの物件は不適合と判断せざるを得ない物件でした。


そして3月は決算期のため法人の不動産の現金化をするためお買い得商品が市場に出てきます。

ソニーが自社ビルを売って黒字化したのは記憶に新しいところです。

そしてそして、金融機関も決算期であることを忘れてはなりません。

ちゃんと数字を作らなければなりませんから、しっかりと融資の門も拡げやすくなりゆるくなるのも事実です。

しかしながら飛び込みで行くのはムリですから、その前に人間関係を作ってから行きましょう。

お歳暮、お中元、プレゼント、接待、日本にはイロイロな文化がありますから、活用すれば文化も深まります。







備忘録
基礎控除
5000万円3000万円
1人当たり1000万円

 

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